Закон повернулся лицом к новоселам

Четверг, 25.07.2019, 21:19:29

Покупатели квартир вправе вернуть их застройщику, отказавшемуся немедленно устранять даже незначительные недостатки. А уполномоченные органы могут аннулировать ошибочно выданное разрешение на строительство. Такие «сюрпризы» застройщикам преподнес Верховный суд России.

Принятые 17 июля разъяснения высшей инстанции дополнили новые требования к долевому строительству, вступившие в силу с 1 июля. Теперь будущие собственники жилья вносят свои накопления на специальные эскроу-счета в банках, а сами застройщики – возводят дома за счет собственных или заемных средств.

Качество гарантируется

В качестве прецедента (так называемого «казуса») Верховный суд России рассмотрел спор оренбуржцев Александра и Зои Баталиных с ООО «Иеса ЖБИ «Южный». Супруги оплатили строительство двухкомнатной квартиры в трехэтажном доме. Компания своевременно сдала объект, но уже через неделю владельцы вынуждены были предъявить претензию по факту многочисленных дефектов строительства – отсутствия предусмотренной планом межкомнатной перегородки и оконных блоков на лоджии, использования в системах водопровода и отопления неармированных труб ПВХ и так далее. Эксперты выявили и более существенные недостатки, в том числе трещины по стяжке пола и штукатурке, некачественный монтаж оконных конструкций, просветы в кладке перегородок и многие другие.

Покупатели потребовали от застройщика устранить выявленные дефекты, но только через два с половиной месяца компания отклонила претензии. Это вынудило супругов Баталиных подать иск о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате денежных средств – почти 1,5 млн рублей.

Районный суд назначил две строительно-технические экспертизы, которые подтвердили нарушение требований нормативных документов. Правда, эксперт АНО «Технопарк ОГУ» указал, в частности, на несоответствие фактической площади внутренних помещений проектной, а сами недостатки признал существенными. Тогда как специалист ООО «Центр экспертиз» пришел к выводу об обратном и оценил стоимость устранения дефектов всего в 59 тысяч рублей (четыре процента от стоимости объекта). Доверившись заключению второго эксперта, судотклонил иск «дольщиков», поскольку они «не представили доказательств наличия существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для использования по назначению». В пользу застройщика приняла решение и апелляционная коллегия.

Иначе ситуация оценила высшая инстанция. Как и потребителям других товаров, специальный законпредоставляет «дольщикам» право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств как при выявлении существенного нарушения качества, так и в случае неустранения ответчиком иных недостатков в установленный разумный срок. В рассматриваемом деле дефекты были обнаружены еще при первоначальном осмотре, а в дальнейшем специалисты подтвердили несоответствие технического состояния квартиры условиям договора, строительным нормам и правилам. «Ссылка судов на то, что выявленные в ходе экспертизы недостатки в квартире не относятся к существенным, являются устранимыми и позволяют использовать помещение по назначению, основана на неправильном толковании и применении положений Закона о долевом строительстве», – заключил Верховный суд России. На основании таких выводов Оренбургский областной суд пересмотрел свое решение и взыскал в пользу супругов Баталиных полную стоимость жилья, штраф в 734 тысячи рублей, неустойку и судебные расходы. Правда, моральный вред, причиненный получением некачественного жилья и двухлетней борьбой за свои права, служители Фемиды оценили всего в четыре тысячи рублей.

Исправляйте вовремя

Выводы высшей инстанции по существу дублируют нормы закона о защите прав потребителей. Он признает существенным недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, либо который выявляется неоднократно или после ремонта. Еще в 2015 году Конституционный суд России подтвердил, что эти нормы распространяются и на правоотношения при исполнении договора, заключенного участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Вместе с тем практика рассмотрения подобных споров остается противоречивой. Так, Анна Бондаренко, купившая квартиру у воронежского ООО «Союзкомплект», обнаружила в ней ряд недочетов – трещины в штукатурке, неподключенную систему автоматической пожарной сигнализации и другие. Приглашенные потребителем эксперты установили более существенные дефекты, в том числе существенное отклонение стояка отопления и колонны монолитного железобетонного каркаса, участки незащищенной арматуры, нарушение технологии утепления фасадов и так далее. Однако суд поручил новую экспертизу профильному учреждению Министерства юстиции РФ, которое не обнаружило угрожающих безопасности признаков деформаций и разрушений несущих и ограждающих конструкций, а выявленные недочеты признало устранимыми и требующими вложения всего 75 тысяч рублей (1,5 процента стоимости квартиры). Согласившись с такими выводами, служители Фемиды отклонилииск «дольщицы».

Схожее решение было принято и по иску жителя Сургута Аринина, купившего квартиру у ООО «Жилстроймонтаж» (ныне – ООО УК «Европейские санитарные технологии»). Первая экспертиза выявила криво уложенную горизонтальную балку и признала этот дефект критическим, влияющим на прочность всего здания. Однако претензию потребитель направил не застройщику, а подрядчику. Это ошибка лишила истца права утверждать об отказе устранить недостатки. Кроме того, назначенная судом новая строительно-техническая экспертиза не выявила никаких критических дефектов, а имеющиеся сочла устранимыми: «Истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав и предъявлены требования о расторжении договора участия в строительстве многоквартирного дома и взыскании стоимости жилого помещения, в отсутствие доказательств существенного нарушения требований к качеству объекта или неустранения выявленных недостатков в разумный срок», – отмечается в решении суда.

Служители Фемиды Йошкар-Олы отклонили иск Галины Евдокимовой – «дольщицы» компании «Росагрострой». Назначенная судом экспертиза подтвердила ряд нарушений, в том числе отсутствие штукатурного слоя стен лоджий, трещины в стяжке пола, открытую прокладку трубопроводов к полотенцесушителю, отсутствие шарового крана и канальных вентиляторов, а также отклонение внутренней несущей стены от вертикали. Но все их сочла устранимыми всего за 100,7 тысячи рублей (7 процентов стоимости квартиры). «Установленные экспертизой недостатки являются малозначительными и устранимыми, оснований полагать их существенными, делающими спорную квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, не имеется», – заключил суд.

В более сложном положении оказались владельцы квартир в доме в городе Зеленодольске Республики Татарстан, построенном ООО «Ремстройсервис». По их иску суд обязал застройщика провести работы по теплоизоляции воздухозаборной трубы от приточной шахты. Поскольку в течение года это решение исполнено не было, собственницы Васильева и Коробова потребовали расторжения договора, их доводы поддержал Роспотребнадзор. Экспертиза также подтвердила, что устройство вентиляционной системы и системы дымоудаления действительно не соответствует нормативным требованиям. Однако суд отклонил иск, признав невозможность устранения дефектов: проведение работ по демонтажу вентиляционных каналов приведет к изменению общего имущества, что возможно лишь с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Закон важнее «бумажки»

Также Верховный суд России по существу разрешил уполномоченным выдавать разрешение на строительство надзорным органам самостоятельно их и отзывать. То есть, признав собственное решение ошибочным, фактически запрещать строительство домов.

Прецедентным служители Фемиды признали дело петербургской компании «ЛЭК Истейт» (группа «Л1»). В 2016 году Служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала ей разрешение на возведение 24-этажного многоквартирного дома на месте бывшего заводского детского сада на Светлановском проспекте. Против высотки выступила группа градозащитников, которые напомнили о находящемся поблизости объекте культурного наследия – «Больнице Ольгинского приюта для детей и женщин В.Б. Перовской с садом». Стройка же попадала в его защитную зону. Причем под государственную охрану этот памятник был взят аж в 1993 году и надлежащим образом зарегистрирован.

По представлению прокуратуры Госстройнадзор признал выданное разрешение недействительным. Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в который обратилась компания, подтвердил законность такого решения: «Из материалов дела следует, что строительство жилого дома предполагалось на земельном участке, расположенном в границах защитной зоны объекта, где такое строительство запрещено федеральным законом», – заключил суд.

Однако апелляционная инстанция указала, что действие разрешения на строительство может быть прекращено только в исключительных случаях, закрепленных в Градостроительном кодексе РФ. Поскольку представление прокуратуры таковым основанием не является, разрешение не может быть аннулировано. К такому же выводу пришла и кассационная коллегия.

В свою очередь, Верховный суд России признал эти выводы ошибочными. Ведь согласно федеральному закону строительство и реконструкция капитальных объектов в границах защитных зон объектов культурного наследия запрещаются. Для ансамблей такая зона располагается на расстоянии 150 метров от внешних границ объекта. Кроме того, муниципалитет или иной уполномоченный орган вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт в случае выявления его противоречия закону. «Таким образом, суды должны проверить законность и обоснованность разрешения на строительство, исходя из действующих на момент его выдачи нормативно-правовых актов», – заключили служители Фемиды.

Такое решение может спровоцировать иски о возмещении причиненных застройщикам убытков, в том числе упущенной выгоды – прибыли от нереализованного проекта. К фактическим расходам относятся также вложенные в, возможно, уже начавшееся строительство средства. Тогда как чиновники надзорных органов отрицают ответственность за подобные нарушения, так как, выдавая разрешение на строительство, они не проверяют достоверность представленных застройщиком материалов.

Схожую дилемму в начале июля рассмотрел Конституционный суд России – кто должен нести ответственность за допущенное уполномоченными органами частное строительство в защитных зонах опасных производственных объектов (газопроводов). Служители Фемиды констатировали, что правовые механизмы информирования собственников и иных владельцев земельных участков о наличии ограничений в пользовании ими были введены меньше года назад. Несмотря на это, именно государственные органы, призванные в силу своего особого публично-правового статуса обеспечивать правовую основу для реализации гражданами их прав и обязанностей, должны нести ответственность за допущенные нарушения: «Вынесенное постановление само по себе не ограничивает право граждан на возмещение ущерба, связанного со сносом построек, возведенных ими в нарушение установленных требований, но при добросовестности, разумности и осмотрительности их действий», – отмечается в постановлении Конституционного суда России (АПИ писало о нем – Муниципалов освободили от советских долгов).

Справка

По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2018 году было сдано почти 43 млн кв. метров жилья в многоквартирных домах. Строительство 12,3 тысячи зданий и сооружений приостановлено или законсервировано.




Мнения


Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области


По закону «дольщик» вправе отказаться принимать квартиру, только если она непригодна для проживания. Любые иные недостатки, в первую очередь видимые, следует указать в акте приема-передачи. Судебная практика свидетельствует, что подписать такой акт приобретатель обязан, но потом может предъявлять соответствующие претензии уже в рамках гарантийных обязательств.

Верховный суд России подтвердил, что потребитель вправе расторгнуть договор долевого участия и вернуть вложенные средства при выявлении любых дефектов, если в установленный им разумный срок застройщик отказался их устранить. Чаще всего такой срок составляет две недели, максимум – месяц. Нередко строительные компании даже не отвечают на претензии, отрицают наличие недостатков и так далее.

Вместе с тем многие вопросы остаются не урегулированными. Например – пригодна ли для проживания квартира, в которой разбит стеклопакет или не работает вентиляция? Споры возникают и о признании тех или иных дефектов устранимыми. К сожалению, эксперты чаще всего в этом вопросе поддерживают застройщиков.




Владимир Прохоров, владелец группы компаний «Удача»


Застройщики должны нести ответственность за качество выполняемых работ. Возможность отказа от сданной квартиры – это своего рода гарантия для покупателя, что девелоперы будут более ответственно подходить к выполнению своих обязательств.

С другой стороны, разъяснения Верховного суда России не должны привести к злоупотреблениям уже со стороны покупателей. Поэтому при решении таких вопросов обязательно должна проводиться независимая экспертиза. Очевидно, что нарушения СНиПов и ГОСТов при строительстве жилья просто недопустимы. Менее существенные недостатки и сроки их устранения, прописываются в договорах долевого участия. Если девелопер опустил данный пункт договора, это «тревожный звонок» для покупателя.

Также стоит учитывать, что в разъяснениях приведен пример, когда застройщик осознанно пытался уйти от ответственности за некачественно выполненную работу, что закончилось для него негативно. Вряд ли такая практика получит широкое распространение. Большая часть девелоперов ведут свою деятельность добросовестно.




Вячеслав Захаров, временно исполняющий обязанности начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы по Санкт-Петербургу


Отмена органом государственной власти принятого им ненормативного правового акта возможна, исходя из необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций и не может противоречить действующему законодательству и произвольно ограничивать субъективные права. Издание Службой приказа, прекращающего действие разрешения на строительство, направлено на устранение допущенных нарушений законодательства.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика, результатов инженерных изысканий, информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов и условий, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Ответственность за достоверность информации, представляемой в целях получения разрешения на строительство (реконструкцию), несет застройщик. Проверка достоверности представленных документов не входит в предмет проверки Службы при рассмотрении заявления о выдаче разрешения на строительство.

В случае, если застройщик считает, что в связи с отменой принятого Службой ненормативного правового акта нарушены его права, он вправе обратиться в суд.




Евгения Петрова, руководитель практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group


Судебная практика свидетельствует, что разрешение на строительство может быть аннулировано не только в прямо предусмотренных Градостроительным кодексом РФ случаях. В частности, допущенные нарушения закона могут стать причиной отмены разрешения в порядке самоконтроля. Застройщикам следует учитывать такую негативную для них судебную практику.

Решение уполномоченного органа об отмене ранее выданного им разрешения на строительство может быть оспорено в суде. Также компания вправе требовать возмещения убытков, причиненных в результате издания не соответствующего закону правового акта.


АПИ (Агентство правовой информации)



Рубрика:
Законодательство

Метки:
Наша справка

Быстрая навигация: На главную

Похожее

Дареную недвижимость переоценили

Среда, 09.10.2019, 08:22:53,

Разбор споров с врачами

Среда, 25.09.2019, 20:34:17,

Верховный суд России подтвердил обязательность обустраивать туалеты для посетителей новых магазино

Понедельник, 23.09.2019, 09:10:57,

Медикам разрешат выписывать иностранные лекарства

Вторник, 10.09.2019, 08:42:11,

Приемный дед: Минтруд предложил устраивать одиноких стариков в семьи

Четверг, 29.08.2019, 09:10:41,

Лишившиеся жилья законопослушные собственники смогут получить соразмерную компенсацию.

Среда, 28.08.2019, 09:28:15,

Советскую недвижимость амнистируют

Вторник, 27.08.2019, 08:04:07,

Раскрепощенные работницы

Пятница, 23.08.2019, 08:26:19,

Усопшим обязали оказывать скорую помощь бесплатно

Среда, 07.08.2019, 12:48:57,

Билетная культурная революция

Четверг, 01.08.2019, 00:06:35,

Закон повернулся лицом к новоселам

Четверг, 25.07.2019, 21:19:29,

Работодателей обременят электронными «трудовыми»

Четверг, 11.07.2019, 18:22:34,

Ещё Рубрика

Фотогалереи

Эксклюзивы

Близкий сосед лучше дальней родни (18.10.2019) Илья Авербух: прошлое, настоящее и будущее (17.10.2019) Возрастные изменения характера: как реагировать? (04.10.2019) Электронные листки нетрудоспособности (ЭЛН): цифра vs бумаги (04.10.2019) Как проект «Московское долголетие» помог пенсионерам реализовать свои мечты (03.10.2019) Что делать, если в пожилом возрасте человек остался совсем один (02.10.2019) Брак в зрелом возрасте – крепкий союз (02.10.2019) От обучения до трудоустройства: Центр занятости «Моя работа» помог 57-летнему Сергею Цветкову (01.10.2019) «Приняли как родную»: история успешного трудоустройства в Москве (01.10.2019) Зарядка для мозга: английский язык - одно из популярных направлений «Московского долголетия» (01.10.2019) Образование во второй половине жизни или внутренний рост (28.09.2019) Кому в Японии жить хорошо? Или счастливая старость. (20.09.2019) Пять идей, как пробиться на рынок труда и найти свою работу мечты (17.09.2019) Пять советов по долговременному уходу от Нюты Федермессер (17.09.2019) «Части света», «Аквариум» и 1001 улыбка (09.09.2019) Элегантное дефиле или «Красоте возраст не помеха»! (01.09.2019) Людмила Киселева – искусство жить (26.08.2019) Выставка Клавдии Семеновны (21.08.2019)

Ещё

Рубрики и метки


Поддержка и партнеры