Жилищный захват

Конституция России гарантирует каждому право на жилье и запрещает произвольно отнимать кров над головой. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Но на практике такие декларационные нормы по существу поощряют незаконный захват квартир. С проблемой выселения самовольных жильцов сталкиваются не только частные собственники, но даже государственные и муниципальные органы власти.

Английский оккупант

Понятие «сквоттинг» (Squatting, англ.) появилось почти четыре века назад. Сквоттерами именуют лиц, вселившихся в чужое жилище без законных на то оснований. В испанском языке они очень точно именуются okupa (от слова ocupar – занимать).

В российском законодательстве такое понятие отсутствует. Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает последствия расторжения договора найма, а в Жилищном кодексе РФ закреплен порядок выселения гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено. Сама по себе ситуация, что кто-то может проживать в квартире априори без законных оснований, не предусматривается. Равно как такие явно противоправные деяния не считаются преступлением. В Уголовном кодексе РФ прописана ответственность за «незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица». Однако сквоттеры вселяются в отсутствие владельцев, а потому уголовное преследование может грозить как раз легальному собственнику, пытающемуся вернуть свою недвижимость.

Столкнувшись с захватчиками, такой собственник вынужден обращаться в суд. Так, администрация Борисоглебского района Воронежской области обнаружила в муниципальной комнате некоего Андрея Горелова. Отрицая обязанность освободить помещение, он заявил, что «ему негде жить». Он зарегистрирован в квартире матери, проживать с которой «неудобно». «Поскольку законных оснований для пользования спорным жилым помещением ответчиком не установлено, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об устранении нарушений прав собственника и возложении обязанности освободить жилое помещение и передать ключи», – заключили служители Фемиды. К такому же выводу пришла и апелляционная коллегия: «Ссылка ответчика на отсутствие у него в пользовании другого жилого помещения не может служить основанием для отмены обжалуемого решения».

Получившая после смерти мамы в наследство жилой дом в деревне Максим Горький Республики Башкортостан Биккулова обнаружила в нем семью Пыряевых. Добровольно покинуть помещение они отказались и даже угрожали владельцу физической расправой. В свою очередь, по словам проживающих, они купили дом аж 15 лет назад у прежних владельцев, но не зарегистрировали сделку. Суд оценил такие доводы скептически. «Проживание ответчиков в жилом доме в отсутствие законных оснований ущемляет права собственника Биккуловой Ф.З., не позволяет ей в полной мере осуществлять свои законные права собственника по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением», – отмечается в решении суда.

Вошел и не вышел

Чаще всего российские «сквоттеры» не захватывают чужие пустующие квартиры, а поселяются у родственников. Такой спор разгорелся между администрацией Облученского муниципального района и бывшим железнодорожником Александром Сидоровым. По словам последнего, он еще в 2003 году вселился в спорную квартиру, в которой были зарегистрированы его бабушка и дедушка. Пока внук отбывал срок лишения свободы, они умерли, а чиновники предоставили муниципальное жилье семье Киреевых. Для этого администрация вынуждена была взломать двери. Суд пришел к выводу об отсутствии у Александра Сидорова прав на спорное жилое помещение. Вместе с тем проникновение чиновников признали незаконным, так как фактически проживающий отклонил требование муниципалов о выселении, «выразив тем самым несогласие на проникновение в жилище, которое он занимал без законных на то оснований».

Иск о выселении непрошенного гостя из сносимого в рамках программы реновации дома на Давыдковской улице предъявил Департамент городского имущества Москвы. Ранее строение находилось в ведении ЖСК «Маяк-8». В ходе проведенной полицией проверки выяснилось, что председатель кооператива Гоар Казарян самовольно сдавала пустующие квартиры в наем, заключая договоры. В отношении председателя было возбуждено уголовное дело о самоуправстве, но снявшую квартиру гражданку Габееву не признали потерпевшей. «Спорная квартира является собственностью города Москвы в лице Департамента городского имущества, который договор аренды не заключал и таких полномочий ЖСК «Маяк-8» не предоставлял», – констатировал Московской городской суд, подтверждая выселение съемщицы.

В спорной ситуации оказались супруги Явер Аббасов и Любовь Вегнер. Поскольку они не смогли погасить заем, взятый в микрофинансовой организации под залог дома в Астрахани, он был продан Карине Сагиндыковой. По словам бывшего собственника, новый разрешил проживание, но, воспользовавшись их юридической безграмотностью, не заключил договор. В свою очередь, Карина Сагиндыкова утверждала, что супруги незаконно проникли в ее дом с целью проживания и сменили замок. «Право пользования жилым помещением прекратилось у ответчиков в связи с переходом права собственности на жилой дом к другому лицу, а соглашение о пользовании жилым домом ответчики с истцом не заключали», – заключил районный суд, удовлетворяя иск о выселении. Отклоняя жалобу ответчиков, апелляционная коллегия также указала, что вступившим в законную силу решением по другому делу сделка по продаже объекта недвижимости микрофинансовой организации была признана законной.

Жизнь по контракту

Ненамного проще выселить бывшего арендатора. Гражданский кодекс РФ де-факто признает их слабой стороной относительно собственника недвижимости, даже когда квартира сдается частным владельцем. Так, арендодатель может досрочно расторгнуть договор только в случае нарушения условий оплаты или порчи жилья. Покупая квартиру, новый собственник не вправе ни выгнать съемщика, ни повысить стоимость аренды.

Даже если срок договора истек и он не был пролонгирован, выселить прежнего нанимателя можно, только получив судебное решение. После вступления его в силу физическим выдворением арендатора займутся судебные приставы.

Такой иск вынуждена была подать собственница квартиры на улице Дмитрия Ульянова в Москве Наталья Плотникова. Договор найма c Ирины Милютиной еще в 2002 году заключал ее отец. После окончания годового срока аренды съемщица продолжала проживать, честно внося зафиксированную в долларах плату и коммунальные платежи. Но когда Алексей Плотников подарил квартиру дочери, жильцы отказались выезжать и прекратили оплачивать аренду. Отклоняя требования Натальи Плотниковой, Ирина Милютина утверждала, что с прежним собственником у нее сложились фактические отношения найма на неопределенный срок, новый владелец является правопреемником и не может произвольно принимать решение о расторжении договора. Задержку в оплате ответчица объяснила отсутствием банковских реквизитов нового собственника. Но служители Фемиды не согласились с доводом о бессрочном продлении найма. Принимая решение о выселении и взыскании задолженности по арендной плате, суд указал, что за прошедшие с момента предъявления требования истицей полгода наниматель имела возможность найти новое жилье. «Проживание ответчика в принадлежащем истцу на праве собственности жилом помещении существенным образом ограничивает истца в правах владения, пользования и распоряжения этим имуществом», – отмечается в определении Московского городского суда.

Такое же решение было принято в отношении Юлии Матусевич. На основании ежемесячно пролонгируемых договоров она с сыном проживала в принадлежащей Денису Бахтину квартире в Екатеринбурге. «При прекращении действия договора аренды жилого помещения у Матусевич Ю. В. и Матусевич М. А. прекратилось право пользования данным жилым помещением, а наймодатель волеизъявления на продолжение отношений по найму жилого помещения не выразил», – констатировал суд, удовлетворяя требования истца о выселении.

Пятнадцать лет без права отлучиться

С другой стороны, даже у сквоттеров есть надежда легализовать незаконно занимаемое жилье. Еще в римском праве существовал институт приобретательной давности (usucapio – приобретение в результате пользования). Согласно Гражданскому кодексу РФ, право собственности может быть признано за гражданином, который добросовестно, открыто и непрерывно владел недвижимостью как своей собственностью в течение пятнадцати лет.

Такой нормой в 2010 году решил воспользоваться петербургский милиционер Андрей Пугин. По его словам, расследуя убийство собственника квартиры, с 1993 года он находился в ней в засаде. То есть в течение 15 лет открыто владел недвижимостью и нес бремя ее содержания (оплачивал коммунальные платежи). Отклоняя иск о приобретательной давности, служители Фемиды не признали поведение «опера» ни добросовестным, ни открытым. «Он знал и должен был знать, что данная квартира не передается ему в собственность, не предоставляется для проживания на условиях найма либо безвозмездного пользования. Им скрывался факт проживания в квартире», – заключил районный суд.

Частично «приватизировать» дом в селе Русская Гвоздёвка Воронежской области удалось семье Алиевых. В 1995 году супруги были приняты на работу в АОЗТ «Нива», которое предоставило им для проживания «красный уголок». Впоследствии он был перестроен в жилой дом. В 2010 году суд с одобрения сельсовета в порядке приобретательной давности за Сагидом-Гусейном Алиевым признал право на одну квартиру. А вот его супруге Чуайнат получить вторую не удалось. «Очевидно, что спорная часть здания была самовольно занята истицей, что исключает признание за ней права на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности», – констатировал Воронежский областной суд.

Для предупреждения подобных попыток легализации чужой собственности Конституционный суд России неоднократно разъяснял, что самоуправное занятие жилого помещения не порождает право на это жилое помещение, то есть владение не является добросовестным. Схожей позиции придерживается и Верховный суд России. «Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности», – отмечается в постановлении высшей инстанции.

Справка

По данным портала «Судебная статистика РФ», в 2020 году суды рассмотрели 12,3 тысячи исков собственников о выселении, 11 тысяч из них (89 процентов) признали обоснованными. Также было удовлетворено почти 5,4 из 7 тысяч исков о выселении из жилых помещений, занимаемых по договору социального или специализированного найма (служебных квартир, общежитий и других).

По данным Федеральной службы судебных приставов, в течение года было возбуждено 17,7 тысячи производств о выселении. Фактически исполнено 15,5 тысячи (87,5 процента), в том числе 1,1 тысячи – добровольно.

Мнения

Ольга Павлова, частный риэлтор, Томск

Жилищное законодательство, причем не только российское, остается очень «социалистическим». Так же как и в отношениях с потребителями, жильцы признаются слабой относительно собственника стороной. Порой они вправе не платить, нарушать иные обязательства, но их нельзя выгнать на улицу. Создается впечатление, что авторы законодательства о выселении представляют всех собственников толстыми буржуями, как их изображали на карикатурах в советских газетах.

Частично такие правила логичны, когда речь идет об использовании государственного или муниципального жилья. Такой наем именуется социальным – государство исполняет свои социальные функции по обеспечению кровом над головой малоимущих, ветеранов и иные категории населения.

Тогда как в отношениях с частным собственником квартир и домов любой арендатор является равноправным партнером. Который обязан своевременно вносить плату и покинуть помещение в случае расторжения договора. Никакие отговорки и объяснения, на мой взгляд, приниматься не должны.

Но, увы, наше социальное государство по существу перекладывает свои обязательства на частных владельцев жилья. Без решения суда ни приставы, ни полиция не помогут выселить непрошенных гостей. Судебный процесс может затянуться на несколько месяцев, еще столько же займет процедура выселения. При этом суд может предоставить «бедному» бывшему арендатору отсрочку, то есть разрешить по существу бесплатно жить в чужой квартире.

Разумеется, несовершенством законодательства активно пользуются недобросовестные арендаторы. Порой они имеют наглость угрожать пытающимся выселить их собственникам.

Елена Трофимова, Московская коллегия адвокатов «Центрюрсервис»

К сожалению, насильно выпроводить из квартиры недобросовестного «бывшего арендатора» без приставов не получится. Придется идти в суд с требованием освободить жилое помещение, а в ряде случаев еще и о расторжении договора.

В России под словом «сквоттер» понимают мошенников, незаконно прописывающихся в чужом жилом помещении, или тех, кто по подложным документам присваивают себе право собственности на него. У сквоттеров есть немало схем «оккупирования» чужих квартир и домов – от рейдерских захватов до вполне законных методов через легальные лазейки или пробелы в законодательстве, такие как покупка незначительной доли в квартире или приобретательская давность.

Если, вернувшись из отпуска, владелец обнаружит в своей квартире посторонних, выгнать их можно только через суд. У сотрудников полиции нет полномочий выселять посторонних, даже если они там не зарегистрированы. Выгонять их силой чревато для собственника уголовным делом за побои или причинение легкого вреда здоровью. В этой ситуации, не затягивая, рекомендуется обращаться в суд.

Снежана Нехочина, руководитель отдела исполнения «Единый центр защиты»

Далеко не всегда требование собственника помещения освободить помещение будет законным. Формально основанием для расторжения краткосрочного договора аренды является, например, двукратное нарушение нанимателем сроков оплаты. Но суд вправе предоставить ему по существу годовую отсрочку и даже в случае неоплаты – еще один год на выселение. Такая практика позволяет нерадивым арендаторам злоупотреблять своим правом.

Также суды могут принять решение не выгонять на улицу человека, особенно с маленькими детьми. В этом случае за таким нанимателем сохраняют право пользования спорным жильем на определенный срок.

Кроме того, для досрочного расторжения договора арендодатель должен соблюсти досудебный порядок урегулирования спора – предупредить о необходимости освободить квартиру, чаще всего за месяц.

Физическим выселением занимаются только судебные приставы по исполнительному листу. Выгонять силой даже грубо нарушающего условия договора нанимателя или вообще постороннее лицо чревато для собственника порой уголовным и материальным наказанием. Действующая судебная система, увы, имеет затяжной характер, и от вынесения решения до его фактического исполнения пройдет в лучшем случае несколько месяцев. И весь этот период с большой долей вероятности выселяемый наниматель не будет платить за аренду.

Венера Шайдуллина, заместитель декана юридического факультета Финансового университета при Правительстве России

Если собственнику по существу захваченного жилья не удается договориться о его освобождении, необходимо обратиться в суд. Это эффективнее, чем предпринимать попытки вернуть себе квадратные метры силой, – смена замков в квартире может обернуться встречным иском от недобросовестного «гостя» об устранении препятствий в пользовании квартирой или обвинении в пользовании его имуществом, хранимым в стенах дома. О минусах применения физической силы и говорить не приходится – тех, кто не хочет выезжать из квартиры, принудительно выселить могут только судебные приставы по выданному судом исполнительному листу.

Увы, судебный процесс может затянуться, тратя деньги, время и нервы собственника. Но такой сложный механизм призван выяснить, действительно ли происходит процесс злоупотребления правом.

Профессиональные «сквоттеры» недобросовестно используют институт приобретательной давности, в том числе прибегают к «черным схемам» и подлогу документов о якобы проживании на оспариваемой площади. Но такой институт может быть справедлив для граждан, которые ввиду различных жизненных обстоятельств вселились в давно заброшенный, пустующий дом в деревне, прав на который никто не заявляет. Так что, кто эти трое из Простоквашино – профессиональные сквоттеры или добросовестно имеющие право воспользоваться правом приобретательной давности, – решать суду.

АПИ (Агентство правовой информации)