Бесконечное расселение

Вторник, 29.01.2019, 13:16:20

Федеральный бюджет готов финансировать расселение аварийных жилых домов в течение еще как минимум пяти лет. Владельцам квартир и комнат, обязанным за свой счет восстанавливать собственную недвижимость, предложат новое жилье, компенсации и маневренный фонд.

Ответственными за общее имущество многоквартирных домов являются собственники помещений в них. Согласно действующему Жилищному кодексу РФ, в случае признания строения аварийным они не только не вправе требовать компенсаций, а наоборот – обязаны за свой счет осуществить реконструкцию или снос строения.

Бюджетная благотворительность

Вместе с тем собственники могут и игнорировать такую обязанность. В этом случае частная недвижимость подлежит изъятию в пользу муниципалитета, а ее владельцы вправе получить полную рыночную стоимость и возмещение всех причиненных вынужденным переездом убытков. Правда, нередко жилье оценивается по остаточной цене, стремительно стремящейся к нулю. По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом стоимости, но закон не обязывает муниципальные или районные власти совершать такую «мену».

Однако в рамках так называемых «майских» указов Президента России (подписанных Владимиром Путиным после инаугурации и определяющих стратегические цели развития страны) государство взяло на себя расселение домов, признанных аварийными до 2012 года. Организация таких работ была возложена на Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ), а финансирование – на федеральную казну.

По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, эта программа уже почти завершена. Внесенные в конце декабря поправки в закон исключают участие Фонда ЖКХ в расселении домов, признанных аварийными за последние шесть лет, тогда как их численность растет: «Прирост аварийного жилищного фонда создает необходимость установления дополнительных возможностей и инструментов поддержки граждан при переселении из аварийного жилья, а также поддержки застройщиков, реализующих проекты освоения территорий и осуществляющих расселение аварийного жилья», – убеждены в ведомстве.

Жизнь по стандарту

Подготовленный Минстроем законопроект предусматривает введение постоянного правового механизма – государственных гарантий владельцам квартир в разрушающихся домах. В частности, вместо «выкупа» собственнику предложат своего рода мену – предоставление благоустроенного помещения при условии передачи в государственную или муниципальную казну прежней недвижимости. Новая квартира должны быть равнозначной или больше отдаваемой, но ее площадь ограничивается учетной нормой (в Москве она составляет 10 кв. метров на человека, в Санкт-Петербурге – от 18 и так далее).

Если расселение или реконструкция аварийного дома осуществляется на основании муниципальной адресной программы, то на время реализации инвестиционных проектов для их дальнейшего проживания гражданам будет выделяться специальный маневренный фонд. Правда, по минимальным нормам – от шести кв. метров на человека. А региональным властям разрешается вводить дополнительные гарантии, в том числе предоставлять владельцам сносимой недвижимости помещения по договорам найма, субсидии на приобретение новых квартир и так далее.

Также уточняется методика расчета выкупной цены квартир. Оценщикам предписывается определять стоимость не каждого помещения, а всего дома и земельного участка в целом. В свою очередь причитающаяся собственнику сумма будет рассчитываться пропорционально его доле в общей собственности.

Одновременно чиновники строительного ведомства решили установить меры против злоупотреблений – покупки квартир в разрушающихся домах с целью получения выделяемой государством помощи. В случае, если помещение было приобретено уже после признания строения аварийным, новый собственник не вправе рассчитывать на федеральные или региональные меры поддержки. Кроме того, выкупная стоимость недвижимости в таких случаях не должна превышать предусмотренную договором купли-продажи цену. Такие ограничения не распространяются на получивших жилье по наследству.

Экономика должна быть экономной

Для привлечения частных инвестиций выкупленные квартиры в аварийном и подлежащем сносу доме предлагается использовать в качестве объекта концессионных соглашений. Причем возводящиеся на освободившихся участках за счет внебюджетных средств дома должны использоваться в качестве наемных или социального использования. Эксперты считают такие идеи «фантазиями» чиновников – экономический анализ реализации подобных проектов в рамках государственно-частного партнерства разработчики законопроекта не приводят.

Поэтому основным «спонсором» расселения квартир остается субсидируемый из федерального бюджета Фонд ЖКХ, тогда как реализация всех новых мер поручается субъектам Федерации. На региональном уровне должны приниматься и соответствующие адресные программы. Причем в ближайшие как минимум пять лет наравне с аварийными разрешается расселять ветхие многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыши, стен и фундамента) которых превышает 70 процентов. По мнению представителей строительной отрасли, такая норма позволит проводить в регионах своего рода «реновацию» по примеру Москвы (АПИ писало о правовых проблемах реализации такого проекта в Белокаменной – Перестройка по-столичному).

Также за счет Фонда ЖКХ планируется выделять субсидии гражданам и застройщикам, реализующим проекты освоения территорий. По существу, федеральная казна готова компенсировать до четверти затрат, понесенных на расселение аварийного жилья.

Для предупреждения злоупотреблений со стороны чиновников субъектов Федерации Минстрой ограничивает использование высвобождающихся после сноса многоквартирных домов земельных участков. Они должны включаться в общественные территории для строительства для государственных и муниципальных нужд. «В случае нарушения этого условия, средства Фонда ЖКХ, затраченные на переселение граждан из многоквартирного дома, находившегося на используемом нецелевым образом земельном участке, подлежат возврату в Фонд», – отмечают в строительном ведомстве.

С другой стороны, законопроект не решает ряд текущих проблем финансирования расселения аварийного фонда. Так, в Министерстве финансов РФ напоминают, что компенсационные выплаты на приобретение благоустроенного жилья, выплачиваемые собственникам квартир в подлежащих сносу домах, облагаются 13-процентным налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). В то же время «налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд», – констатирует заместитель директора Департамента налоговой и таможенной политики Минфина Рубен Саакян.

Жилье 2024

Для реализации масштабной программы ликвидации непригодных для проживания квартир президиумом Совета при Президенте России по стратегическому развитию и национальным проектам утвержден национальный проект «Жилье и городская среда». Он предусматривает, что к 2024 году ежегодно будет расселяться почти 2,9 млн кв. метров, а новые квартиры получат 160 тысяч человек. За пять лет масштабы расселения планируется увеличить в двадцать раз.

Общая стоимость этого проекта оценивается в 507 млрд рублей. Более 85 процентов необходимых средств (432 млрд) выделяется из федеральной казны в качестве имущественного взноса в государственную корпорацию «Фонд ЖКХ». Еще 13,5 процента ожидается получить из бюджетов субъектов Федерации и только 1,4 процента (7,4 млрд) составят частные инвестиции.

При этом чиновники признают, что даже своевременное и полное финансирование не снимет проблему аварийного фонда – реализация национального проекта позволит расселить не менее половины жилья, признаваемого в этот же период аварийным. То есть речь идет только об «устойчивом сокращении непригодного для проживания фонда».

Справка

По последним данным Федеральной службы государственной статистики, на долю ветхого и аварийного приходится 2,4 процента жилого фонда. Наихудшая ситуация наблюдается в Якутии (16,5 процента), Ингушетии (14 процентов), Республике Тыва (12,5), Дагестане и Ямало-Ненецком автономном округе, наилучшая – в Москве и Санкт-Петербурге (менее 0,1 процента).

Ежегодно расселяется до 2,9 млн кв. метров, в новое жилье переселяется до 180 тысяч человек.




Мнения


Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»


Достаточно малое количество девелоперов сейчас согласны взяться за расселение и реконструкцию аварийного фонда. Для инвесторов это малоинтересно, так как трудозатраты не отвечают размеру возможной прибыли. Нередко возникают проблемы с расселением собственников квартир, так как зачастую аварийные дома располагаются в выгодных локациях, в центре или сложившихся районах города, а для переселения жильцам предлагаются более отдаленные и менее привлекательные варианты. Нужно также учесть особенности Петербурга, где остается много коммунальных квартир с большим количеством собственников.

Я бы не стала говорить об освобождении от ответственности жильцов аварийных домов за свою собственность. Жилье, пусть и в аварийных домах, имеет свою ценность, как и участки под этими домами. Так что, соглашаясь на переезд в более бюджетные локации, собственник также вкладывается в улучшение своих жилищных условий.




Максим Аронов, управляющий партнер компании «РОСТ.ФОНД»


Когда в 2003 году принимался Жилищный кодекс, и по новым условиям бремя содержания жилого фонда было переложено частично на плечи собственников, многие дома достались жителям с большим недоремонтом. И здесь встает очень сложный вопрос социальной справедливости: если бы дома были новые, можно было бы действительно говорить, что собственники несут полное бремя их содержания.

Но в действительности в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства люди получили в собственное управление жилье с огромной степенью износа. Поэтому если здания, которые идут под расселение, уже довольно давно являются аварийными или ветхими, и их состояние ухудшилось в последние десятилетия не очень значительно, то как раз в этом случае государство перекладывает свою ответственность за тот старый недоремонт на плечи новых инвесторов. Если же речь идет о сравнительно новых домах, в которых появились управляющие компании и довели жилье до аварийного состояния, тогда, безусловно, должны отвечать они. Впрочем, эта ответственность будет уже не в рамках инвестиционного законодательства, а, скорее, в соответствии с административным и уголовным.

На самом деле расселение аварийных домов и квартир за счет средств инвесторов началось уже сравнительно давно, частично это делает государство за собственные средства, частично привлекает внешние ресурсы. На сегодняшний день во многих регионах, в том числе в Санкт-Петербурге, вопросы собственности продолжают быть неурегулированными, так как нет закона, аналогичного закону о реновации в Москве. Существует, например, неопределенность последнего собственника: когда инвестор всех расселил, а один оставшийся отказывается выезжать. Если такие нормы будут введены, то и в отношении аварийного и ветхого жилья работать и принимать решения будет проще, и инвестор в таком случае сможет заинтересоваться подобными проектами.

Если к этому процессу будет привлечен инвестор, то вопрос маневренного фонда вообще перестанет быть актуальным, потому что это сугубо государственный инструмент. Инвестор вряд ли сам построит маневренный фонд, поскольку это очень дорого. Ему дешевле и выгоднее будет самому расселить жителей, чем играть с государством, к тому же в этом сценарии отсутствует установленная правовая схема.




АПИ (Агентство правовой информации)

Рубрика:
Экспертиза

Метки:
Наша справка Цифры и факты

Быстрая навигация: На главную

Похожее

Цифровая контрреволюция

Вторник, 01.10.2019, 08:47:47,

Счетная палата проверила эффективность использования выделенных на медико-социальной экспертизу бюджетных средств

Понедельник, 23.09.2019, 09:18:54,

Назло бабушке

Среда, 11.09.2019, 08:44:05,

Лучше бы снизили пенсионный возраст: эксперт разгромил идею четырехдневки

Понедельник, 26.08.2019, 10:06:55,

Кому положена пенсия

Вторник, 23.07.2019, 11:25:22,

Эксперт по долголетию высоко оценил социальное развитие Москвы

Вторник, 25.06.2019, 09:16:16,

Бесконечное расселение

Вторник, 29.01.2019, 13:16:20,

Увольнение в могилу. Правда ли, что работающие пенсионеры живут дольше?

Понедельник, 03.12.2018, 12:48:45,

Старикам здесь не тесно

Вторник, 20.11.2018, 12:39:03,

Страх по телефону: мошенники звонят «из поликлиники»

Среда, 24.10.2018, 08:51:42,

Возобновил свою работу сайт фонда «Вера» «Про паллиатив»

Понедельник, 15.10.2018, 16:00:39,

Повышение пенсионного возраста: требуем перемен

Среда, 10.10.2018, 15:00:00,

Ещё Рубрика

Фотогалереи

Эксклюзивы

Близкий сосед лучше дальней родни (18.10.2019) Илья Авербух: прошлое, настоящее и будущее (17.10.2019) Возрастные изменения характера: как реагировать? (04.10.2019) Электронные листки нетрудоспособности (ЭЛН): цифра vs бумаги (04.10.2019) Как проект «Московское долголетие» помог пенсионерам реализовать свои мечты (03.10.2019) Что делать, если в пожилом возрасте человек остался совсем один (02.10.2019) Брак в зрелом возрасте – крепкий союз (02.10.2019) От обучения до трудоустройства: Центр занятости «Моя работа» помог 57-летнему Сергею Цветкову (01.10.2019) «Приняли как родную»: история успешного трудоустройства в Москве (01.10.2019) Зарядка для мозга: английский язык - одно из популярных направлений «Московского долголетия» (01.10.2019) Образование во второй половине жизни или внутренний рост (28.09.2019) Кому в Японии жить хорошо? Или счастливая старость. (20.09.2019) Пять идей, как пробиться на рынок труда и найти свою работу мечты (17.09.2019) Пять советов по долговременному уходу от Нюты Федермессер (17.09.2019) «Части света», «Аквариум» и 1001 улыбка (09.09.2019) Элегантное дефиле или «Красоте возраст не помеха»! (01.09.2019) Людмила Киселева – искусство жить (26.08.2019) Выставка Клавдии Семеновны (21.08.2019)

Ещё

Рубрики и метки


Поддержка и партнеры