Обратная ипотека не прижилась в России

На фото: зам. ген. директора АИЖК А.Г. Семенюк/ Фото "НП" Один из инструментов повышения качества жизни в пожилом возрасте – обратная ипотека, которая распространена в США и Западной Европе. В России же сегодня в этой программе осталось только 22 человека. Почему такой, в общем-то, понятный резерв не используется у нас? Об этом говорилось, в частности, на II Конференции «От стареющего общества – к обществу для всех возрастов», недавно завершившей свою работу в Москве. Продолжаем публикацию выступлений >> В ходе Конференции был проведен Круглый стол «Финансирование качества жизни в пожилом возрасте: новые подходы, источники и цели». В нем приняли участие представители государственных структур, бизнес-сообщества, ученые, журналисты. На круглом столе выступил заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (Агентство, АИЖК) Андрей Семенюк. АИЖК создано в 1997 году по решению Правительства РФ с целью повышения доступности жилья для населения России. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом. Андрей Семенюк рассказал о широко известном за рубежом, в том числе в Америке, механизме - обратной ипотеке. У пожилых людей в собственности оказывается достаточно дорогой актив, которым они владеют – это жилье в собственности. Обратная ипотека позволяет использовать такую возможность: человеку выплачивается кредит за его жилье. Как пояснил А. Семенюк, «взнос может быть единовременным либо регулярным, например, ежемесячным. Погашается кредит после смерти заемщика путем получения на правах кредитора такой недвижимости и ее продажи». Зам. директора АИЖК рассказал об основных принципах обратной ипотеки. Во-первых, заемщик не обязан получать кредит до дня своей смерти – заемщик может, по желанию, погасить кредит. Второе – договор может быть заключен вне зависимости от возраста и текущих цен на недвижимость. Заранее заключается договор обратной ипотеки – человек знает, какие суммы он будет получать и на протяжении какого времени (это время может не ограничиваться днем смерти заемщика). И третий важный момент, подчеркнул А. Семенюк: «Заемщик остается собственником своей недвижимости, и может в любой момент времени, с помощью, например, родственников, погасить обратный ипотечный кредит. С квартирой ничего не произойдет, как был собственником, так и останется, или может переехать в недвижимость меньшей площади». Экономические преимущества ипотеки, с точки зрения А. Семенюка, понятны. Это получение дополнительного и, как правило, существенного дохода пенсионерами. С точки зрения государственной – вовлечение их в экономический оборот. Введение в сегмент рынка, который регулируется стандартными статьями договора между заемщиком и кредитором. Право залога регистрируется государством – в Федеральной регистрационной службе. Свои дополнительные доходы пожилые люди могут потратить на то, чтобы повысить уровень своей жизни. Часто они расходуют средства на улучшение качества медицинского обслуживания, на дорогостоящие препараты. Обратная ипотека активно реализуется в Соединенных Штатах Америки, - рассказал А. Семенюк. Осуществляется большая государственная программа – через федеральную жилищную администрацию. Она является частью Департамента жилищного и социального строительства. Займы выдаются через частных кредиторов, но государство дает определенные гарантии. Гарантии, в частности, заключаются в том, что в случае, если период жизни заемщика превышает изначально расчетный, то государство выкупает такой кредит у рыночного кредитора. За рубежом существуют и полностью частные программы, но они, как правило, менее распространены в силу того, что не все они входят в государственные программы и соответственно не обеспечены государственными гарантиями. Частные программы действуют в сегменте элитной недвижимости, для достаточно небольших категорий населения. Почему у нас не получила развития обратная ипотека? Есть определенные законодательные ограничения, но главное: в отличие от ипотечного кредита, обратная ипотека более чувствительна к процентной ставке, и в первую очередь к тому, как идет капитализация от процентов. Например, выплаты пожилому человеку в возрасте 72 лет при процентной ставке 9 % годовых в итоге составят 40 % от стоимости недвижимости. В то же время средняя ставка по обычной ипотеке - 12,5% годовых. При текущих тенденциях на рынке без субсидирования со стороны государства обратная ипотека – это достаточно малопривлекательный финансовый продукт. Андрей Семенюк провел параллель с деятельностью в этой области Правительства Москвы, которое достаточно активно и долго развивает программу социальной ренты. Условия соцренты таковы: 3% от стоимости жилья выплачивается пенсионеру единовременно; кроме того, он ежемесячно получает не менее одного прожиточного минимума, установленного в субъекте (в Москве это 12 тыс. руб.), плюс расходы на оплату коммунальных услуг, социальное обслуживание, медицинский патронаж в случае необходимости. Условия социальной ренты значительно отличаются от обратной ипотеки, по которой пенсионер получает до 40% стоимости недвижимости – против 3% по соцренте. И ежемесячно по программе обратной ипотеки пенсионеру выплачиваются два прожиточных уровня, но не менее 21 тыс.руб., плюс медицинские расходы, а также содержание недвижимости, оплата коммунальных услуг. Очевидно, что условия обратной ипотеки они были намного выгоднее тех, которые в настоящий момент предлагают государственные учреждения города Москвы по договору ренты. Зам. главы АИЖК рассказал, что в рамках реализации торгового продукта «обратная ипотека» был реализован проект, на который были собраны около 50 заявок, реализуется в настоящее время 22 заявки. Один кредит был погашен силами наследников. 22 пенсионера живут, примерно половина из них выбрали ежемесячную или смешанную форму оплаты, другие получили сумму сразу – в основном, на дорогостоящее медицинское лечение. А это достаточно крупные суммы – обслуживается 22 кредита. Подведены итоги реализации этого проекта, и, как признал А. Семенюк, «он прекращен, потому что в условиях нынешних процентных ставок такие продукты убыточны для кредиторов и возможны к реализации только в случае снижения государственных процентных ставок». Самое главное условие для реализации обратной ипотеки – это снижение рыночного уровня процентных ставок плюс некоторые «точечные» изменения в законодательстве, считает представитель АИЖК: «Если будет запущен государственный механизм гарантирования таких кредитов, то обратная ипотека может быть запущена». Он выразил надежду, что в перспективе этот рыночный продукт будет реализован. == Национальная конференция «От стареющего общества - к обществу для всех возрастов» — ежегодная международная конференция. Проводится в Москве с целью поиска эффективных решений по созданию достойной социальной среды для всех поколений, а также изменения стереотипов, связанных со старением, и отношения общества к представителям старшего поколения. Участниками конференции выступают представители профессионального сообщества, работающие со старшим поколением, органы власти федерального и регионального уровней, социально ориентированный бизнес, общественный сектор и НКО, научное сообщество. «Фонд Тимченко» — Благотворительный фонд Елены и Геннадия Тимченко, созданный в 2010 году. Деятельность Фонда нацелена на системное решение социальных проблем в России. В числе ключевых направлений — поддержка старшего поколения, а также развитие спорта и культуры, помощь семьям и детям. Проекты Фонда направлены на привлечение внимания к вопросам стареющего поколения людей в России. Выступление записала Е.Шахова/ «Новый пенсионер»